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商业地产开发还未到轻车熟路的境地

作者:昌盛联行(北京)商业地产管理顾问有限公司执行总经理  李超

       截止到2016年上半年,中国的商业地产发展用“井喷”二字描绘应该毫无过分,甚至是恰如其当。全国各级城市在城市化推进、新城区建设、旧城改造过程中都体现出商业地产开发大跃进的“加速模式”。中国商业地产发展了十年,同时即将进入另一个井喷经营竞争的“黄金十年”,但是在目前各级城市商业地产项目开发中,其失败的案例好像远多于成功案例。这是因为我国绝大部分商业地产开发商都是遵循住宅地产开发的轨迹来开发商业地产,认为有了住宅地产开发经验,开发商业地产应该也是轻车熟路。其实不然,众多商业地产的失败案例告诉我们,在商业地产开发过程中必须防控各种开发过程风险。

       一、政府引导风险。

       国内有很多城市都在进行新城区的规划、开发、建设,地区政府为了加速开发新城区的建设,除了将地区政府以及与政府有关的如公、检、法、税等办公机构迁置新区,更会有规模的挂牌出让规划新城区的一些土地地块加以配套该区域的快速发展。地方政府为了达到此项目的,大力招商引资、鼓励、利用有关优惠政策等“引诱”开发企业拿地开发。本地的开发企业以及外来想分羹的开发商大部分被“俘虏”,正是因为地价低、政府给的条件好等因素摘牌进驻,同时由于缺乏商业地产开发经营经验导致认为政府及各级有关部门都搬迁至此,在此区域开发未来也应不成问题。

       其实开发企业错就错在对“未来”二字的判断上。一个新城区的规划、开发、建设与完善是一个庞大系统工程,新区其实就是一个城市。新城区的各类城市公共设施完善至少需要8-10年一个且不间断的开发建设与逐步完善的周期,其市政路网建设可以在1-2年间完成,住宅区的建设可以在5年左右的时间完成雏形,但商业地产项目不只是开发建设的事情,而是经营的问题。没有固定性人流何以支持其商业的消费?所以新城区的商业地产项目最初都是住宅底商、街区的模式,完全是社区型的配套,就是配套也需要时间待入住率提高后才得以经营使用,否则,有商无业的现状一定会存在,这还是底商、街区,更不用说是集中商业项目在新城区的发展状况定会雪上加霜、惨不忍睹。

       二、政策出台风险。

       商业地产的开发是一个综合性系统的操作“工程”,需要具备各种条件因素的完善才能走向成功,但如果国家层面、行业内、地方性的出台或存在有关商业地产有关限制性的政策条件,那对商业项目的开发运作打击可能是灾难性的。

       三、多方商业风险。

       一个商业地产的规划、开发、建设到运营是由多方运转的商业价值链组成,需要开发商、投资客、经营者以及商业物业管理四者有机结合起来才能取得共赢。从商业地产土地的摘牌拿地、项目定位、规划设计、开发建设、销售招商、运营管理以及整体协调运作,这好比是运载火箭发射卫星一样是个庞大复杂的综合系统,任何部件都不能出现问题,只有万无一失,才能保证安全飞行。如果有一个局部零件出现了故障,都有可能造成整个卫星发射的失败。商业地产的开发过程也是如此,每一个开发工作环节如何不科学、不系统、不严谨、不深思,都会为后期经营埋下失败的苦果。

       四、高于住宅风险。

       由于在中国地产开发形成的消费习惯:住宅地产的开发可以预售,但商业地产不能预售,投资客、自营客都是“不见鬼子不挂弦”,因为商业是需要经营。所以商业地产开发的资金需求量远远大于住宅地产的开发资金量,必须依托长期稳定的地区经济环境、政府导向的支持、规范的融资环境、稳定刚需的消费水平、成熟的商业地产经营状况、健全的商业物业管理等。商业地产的开发过程复杂,不同住宅地产确定住宅风格、户型、小区环境后即可进行开发,同时住宅地产的结束标志是售出即完成整个开发流程,而商业地产则不同,是租售并举型的物业形态,其开发和运营过程中必须对一系列关键问题做出决策,同时要有时效性,而且任何一项决策的偏差都有可能带来后期长期的负面影响,与住宅地区不同,商业地产严格意义上讲是没有结束标志的,因为商业地产的价值是以商业物业不断增值、在其构筑物设计有限期内能够长期良性经营运行为长期的标准目标。为此,商业地产的开发需要专业运营商业的管理团队支持。

       五、过度开发风险。

       商业地产的开发不同于住宅地产的开发可以求大,开发的商业经营面积要与该地区的经济消费能力、消费人口结构、日常实际需求等因素挂钩。住宅面积可以有库存、可以用时间去化,但商业面积有了库存(这里指的“库存”是“两不出,即卖不出、租不出”)就是“伤业”、就是死水一滩。过度开发、盲目开发,违背商业即时行业规划,不失败才怪。

       商业地产的开发,一是需要有足够的消费者群体消费支撑,二是要有更多的商业品牌资源进驻支持,三还要有足够的商业专项资金确保运营。所以,没有商业地产开发经验的开发商、住宅开发商、零售商和投融资机构等多方介入的商业地产开发项目,应该防范过度开发的风险。

       面对商业地产开发过程中的各类风险,作为开发商一定要综合运用专业知识和开发经验,少走弯路、规避有关失败案例带来的风险,找行业专业团队或专家做好开发模式、产品组合、资源导入、商业运营等关键点的操作,使开发商业地产的风险降到最低。