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大規模、高速度的房地產開發,貽害無窮

       提起中國的房地產,媒體鋪天蓋地、褒貶不一,在一段時間里它成了國民經濟增長的三駕馬車之一,從早期以住宅地產為主的房地產開發,到後來以商業地 產為主的地產開發,到現在以特色小鎮和產業地產為特點的類房地產項目的建設,經歷了將近30年的發展歷程。直到今天仍然是投資者高度關注的領域,相關產業鏈更是相當龐大,並且孕育出了一大批 著名的產業品牌,例如;萬達、萬科、碧桂園、恆大等知名房地產開發企業,其產業規模佔到市場的80%。

       據香港國際產業策劃機構「昌盛聯行」田青陽先生透露;中國的房地產開發企業已經形成了一定的壟斷趨勢,這種壟斷的趨勢不僅無助於產業的科學發展, 而且對社會將產生一些可以預見的消極作用。據田青阳先生分析:嚴重的大規模的同質化開發已經造成了社會的浪費,以萬達廣場為例,完全相同或者近似的商業地產模塊在全國瘋狂的複製,他在一定 時間範圍內,滿足了地區和城市的商業功能需求,但是商業是高速發展,田先生分析到:100年前在中國還沒有出現大型商業廣場,那麼100年後假如還有商業廣場的話也絕不是今天的結構模樣,何況今天的 商業正處在高速的發展週期,信息和物流的高速進步、人民生活水平的不斷提高,已經使商業的需求產生了根本的變化,新業態新需求不斷地湧現,20年前甚至於十年前的商業建築都已經不能滿足今天 的商業需求,況且隨著經濟的發展這種變化呈加速度發展的趨勢,全國幾百家萬達廣場將在未來五至十年內面臨調整和改造,這種變化的需求,已經在當下慢慢地顯露出來。再以住宅市場為例,田青阳 先生分析到:衣食住行的次序將隨著社會經濟發展的水平而產生變化,人們對居住的要求眼屆不斷提高,現在開放了、信息高度發達,老百姓的眼界開闊了,居住的要求也提高了,早已經不滿足於基本 的居住需求,人們對居住小環境、大環境、生活配套環境、精神配套環境、健康生活環境都有著新的需求,現在城市中佔主體的高密度居住產品,很難滿足人們對舒適化、生態化和便利的生活環境的需 求,然而,一個房地產產品不是易耗品,是一個百年項目,大量高速的複製就會貽害無窮,一種住宅,走遍天下一個模樣,街道市容千城一面,這種產品自從誕生的那一天起他就過時了,這是社會的一 個極大的浪費,目前他對社會帶來的危害尚不明顯,若干年後這個危害便開始顯露出來,在9,600,000平方公里的土地上到處是無差異的住宅產品、商業產品,包括當下熱議的特色小鎮項目,也將走向他 的悖論而失去特色,數據顯示,壟斷性房型佔市場份額近八成左右,換句話說,將有相當數量的房地產產品將在未來十到20年的時間範圍內出問題,這對國家和社會的財富造成了極大的浪費,而它產生 的根源就是大規模高速度的複製,在中國這種壟斷性的大型房地產開發企業客觀上成為了毒瘤。

       銀行資本也在助紂為虐,田青阳先生分析到;很不幸,房地產領域的投資青睞於大規模、快速的開發,對於一個市場上當時適銷對路的產品,非常適於資本 的介入,資本的逐利的本質驅使它在房地產領域實現“快進快出”,實現資本的快速循環,在某個特殊的時期他在一定程度上滿足市場需求,解決了一些老百姓對居住條件改善的要求,但是,隨著經濟 的高速發展。社會對居住產品升級的需求迅速遞增,這就產生了住宅市場上快速變化的個性化設計需求。但是,追求價值最大化的銀行資本有她的投資慣性,他還在不斷地為壟斷性的房地產開發企業輸 血,這個時候銀行資本為壟斷性房地產開發企業製造無差異化的產品啓到了助紂為虐的作用,這毫無疑問是個災難。在國際上有個反壟斷法,一定程度上可以避免這種大規模的同質化開放,我不太瞭解 國內的有關法規,我個人認為;在中國這個任務就要靠政府的調控功能區實現,否則,這就要求我們的政府主管部門、主管領導,要具備不同產業領域里相當深厚的管理經驗和對產業前瞻的能力,這也 許可以靠政府向專業咨詢機構採購來實現。

      整個的房地產領域決不能用一成不變的方式去管理,例如;傳統的商務辦公產生了新的變化,個性化、產業化、商業化、綜合功能化、郊區化,產生了大量 嶄新的具有商務辦公、生活居住、商業聚會、創意研發等多種功能的產業微型綜合體,那麼他的用地性質就很難用簡單的商業或者工業用地來界定,所以,新的生活方式新的工作方式產生了新的環境需 求,新的生活需求必將產生出新的房地產產品,所以嶄新的生產力的產生也要求與其相適應的生產關係做配套,總之,政府對房地產領域的調控和管理,還應該關注到這些問題,切不可急功近利,貽害 後世。